Юридическая фирма, компания в Одессе - ASLegal. /Оренда житла: рекомендації при укладенні договору
18 июл

Оренда житла: рекомендації при укладенні договору

Юрист ЮК «AS Legal» Владислав Фірсов прокоментував для видання «Сьогодні» ключові моменти, які необхідно враховувати при укладенні договору оренди житла:

У Договорі оренди можливо врахувати безліч різних ситуацій. Їх коло обмежується виключно досвідом і фантазією самих Сторін.

Але є ряд критичних нюансів, без яких Договір не матиме юридичної сили зовсім, або ж їх наявність допоможе Сторонам уникнути конфліктів в майбутньому.

Найбільш значущими в договорі оренди є його істотні умови:

1. Об’єкт оренди.
Важливо вказати не тільки адресу приміщення, але і його площу, тип і номер.

2. Термін оренди.
Важливо уточнити в Договорі момент початку і закінчення терміну оренди. Як правило, термін оренди починається і закінчується в момент підписання Актів прийому-передачі (повернення) Об’єкту оренди. Однак, це не позбавляє Сторони права прописати інші умови початку і припинення термінів оренди.

3. Ціна оренди.
Ціна оренди може встановлюватися як в гривні, так і в іншій валюті за умови, що розрахунки здійснюються в національній валюті.

Орендодавцю, при визначенні умов Договору, радимо також звернути увагу на терміни оплати. Так, щоб уникнути зловживань, оплату слід стягувати на початку місяця, за який вноситься оплата.

Також радимо вказати в Договорі умови оплати гарантійного платежу, який складає місячний розмір орендної плати, і буде зарахований в рахунок оплати останнього місяця оренди. Слід зазначити, що такий платіж Орендар повинен внести до передачі йому об’єкта в оренду.

Крім цього, Орендодавцю важливо детально прописати наявність на об’єкті комунікацій, телефонного зв’язку, мережі Інтернет і інших сервісів, якими Орендар має право користуватися за Договором оренди.
При цьому, радимо прописати право Орендаря проводити необхідні йому комунікації тільки за погодженням з Орендодавцем (з письмової згоди) і прописати в Договорі долю таких комунікацій після припинення строку дії Договору.

В цілому ж, Сторонам необхідно прописати умови, згідно з якими будь-які зміни в об’єкті оренди повинні проводитися Орендарем виключно за письмовою згодою Орендодавця. Даний пункт дозволить уникнути непорозумінь між Сторонами.

Важливою складовою Договору оренди є також питання розподілу додаткових платежів, не пов’язаних з орендною платою.
Так, перед укладенням Договору, Сторонам необхідно заздалегідь визначити:
1. Які платежі входять до складу орендної плати.
2. Які платежі Орендар повинен оплачувати окремо.
3. Які платежі Орендодавець здійснює самостійно.

При цьому, в перших двох випадках, перелік таких платежів необхідно чітко прописати в Договорі.
У тому випадку, якщо платежі будуть оплачуватися окремо Орендарем, важливо прописати механізми визначення ціни і здійснення таких платежів.

В якості робочого і надійного механізму, пропонуємо прописати в Договорі наступну конструкцію:
1. Орендар сплачує платежі, передбачені Договором, на підставі квитанцій, які Орендодавець відправляє Орендарю рекомендованими листами або кур’єрською доставкою, з описом вкладення (також можливо прописати отримання квитанцій під розписку).
2. Орендар зобов’язаний сплатити такі платежі протягом 3 днів з моменту отримання таких квитанцій.
3. Орендар зобов’язаний відправити докази оплати платежів за виставленими квитанціями не пізніше 3 днів з моменту їх оплати.

Крім запропонованої конструкції, так само можливо умова, при якій всі оплати будуть здійснюватися Орендодавцем, а Орендар, в свою чергу, зобов’язується компенсувати понесені Орендодавцем платежі за вказаним вище алгоритмом.

Що стосується платежів, які здійснюються за рахунок Орендодавця, радимо зазначити в Договорі пункт, згідно з яким на Орендодавця покладається обов’язок здійснювати будь-які платежі за Договором, оплата або компенсація яких не покладена на Орендаря.
При цьому важливо не забувати максимально детально вказати платежі, які будуть оплачуватися Орендарем.

Останнім моментом в Договорі оренди, який вимагає пильної уваги, є наслідки здійснення Орендарем якісних поліпшень Об’єкта оренди.

Як правило, у разі, якщо такі поліпшення є віддільними (елементи декору, меблі, комунікації, які можна прибрати, не завдаючи шкоди приміщенню), Орендар має право забрати такі поліпшення і розпорядитися ними на свій розсуд.

У тому ж випадку, якщо поліпшення невіддільні (косметичний ремонт, вікна, вхідні двері, комунікації, які неможливо демонтувати без наслідків для приміщення) і зроблені з письмової згоди Орендодавця, в Договорі необхідно прописати порядок компенсації таких поліпшень. В даному випадку, по Домовленості Сторін, вартість цих поліпшень може бути зарахована в якості орендної плати або компенсована Орендодавцем в певний термін після припинення Договору оренди.

Крім цього, в Договорі допустимо вказати, що Орендодавець звільняється від обов’язку компенсації поліпшень, зроблених без письмової згоди Орендодавця.